investissement locatif : Acheter un appartement t2 ou t3 ?

janvier 11, 2021

L’immobilier est un secteur qui a toujours attiré de nombreux investisseurs. Cependant, avant d'injecter des sommes considérables dans un tel projet, il faut se renseigner pour savoir les avantages liés à chaque type d’investissement. Faut-il donc opter pour un T2 ou un T3 ? Quelle rentabilité espérer pour chaque type de logement et surtout, quels en sont les risques ?

Pourquoi investir dans un T2 ?

Le T2 est un bon compromis entre un appartement familial et un appartement pour célibataires. Il se caractérise par un prix très abordable surtout dans les grandes villes. Ce type d’appartement trouve facilement un preneur, aussi bien pour la location que pour la revente. Le T2 est privilégié par des couples en début de carrière et des familles peu nombreuses. En raison de la relative stabilité financière ou professionnelle des locataires, le revenu locatif peut être stable et régulier sur une certaine période. En effet, les occupants des appartements T2 restent plus longtemps que ceux des plus petites surfaces. Le loyer étant peu élevé, le risque d’impayés est amoindri, car les couples sont souvent solidaires dans le règlement.

Le T2 a également un avantage sur le plan pécuniaire. Son coût de départ est abordable, ce qui permet un premier investissement sans trop de risques. Ce prix réduit rend la rentabilité plus attrayante. L’amortissement de l’investissement est également rapide. Un autre avantage du T2 réside dans le profil bancaire. La demande de crédit pour cet investissement est facile et ne nécessite pas de tracasseries. Sur le plan fiscal, la loi Pinel donne droit à une grande réduction d’impôt sur le prix de revient des T2. Tous les revenus locatifs sont défiscalisés à travers le système d’amortissement. Si l’appartement est meublé, il bénéficie des réductions d’impôt de la loi Censi-Bouvard qui autorise un abattement de 50 % sur le revenu locatif.

Malgré tous ces avantages, certains inconvénients peuvent être liés à la location du T2. La durée moyenne de ce type de location est de 18 mois. Il peut s'ensuivre une perte de rentabilité pendant la période de vacances de l'appartement. L’absence prolongée d’occupants peut aussi provoquer la dégradation de l’endroit et entraîner des frais de réfection.

Pourquoi investir dans un T3 ?

Investir dans un T3 peut être un choix judicieux pour de nombreuses raisons. Le T3 est privilégié par des personnes à revenus stables. Il s’agit généralement des familles avec enfants ou de couples qui envisagent d’avoir des enfants. Ils louent cet appartement pour une longue période. Le premier avantage est la stabilité du revenu locatif. En effet, il y a peu de risques de changer régulièrement de locataires. Même si ce type d’investissement demande de gros moyens, les revenus locatifs peuvent être plus conséquents et les charges, amoindries.

La faible rotation des locataires garantit la stabilité des loyers et vous dispense de fréquents frais de remise en état. La rareté de ces logements fait que la demande est très forte. De ce fait, il ne reste pas longtemps inoccupé ce qui augmente sa rentabilité. Il y a toutefois des inconvénients à cet investissement. Les prix sont élevés et lesdits appartements sont difficiles à trouver. Les banques sont également réticentes pour le financement de l’achat d’un T3.

Le T2 a un faible coût d'achat et il permet d'avoir des revenus stables. Il peut être un bon choix pour des investisseurs aux moyens limités. Bien que le T3 soit plus cher, ses revenus locatifs sont plus élevés et plus stables.

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